香港中半山传统豪宅区的嘉慧园，近期完成一笔备受关注的名人房产交易。影帝张家辉持有 9 年、放售长达 6 年的高层四房单位，终于在 2026 年 5 月以 1.32 亿港元成交。看似账面小赚 100 万港元，实则扣除各项税费与佣金后，净亏损达 719 万港元，漫长的出售过程中多次降价，折射出香港豪宅市场近年的波动态势。
这套成交单位位于嘉慧园高层 J 室，实用面积 3366 平方呎，约 313 平方米，标准四房户型，附带一个车位。嘉慧园是香港老牌豪宅，早年霍英东、何鸿燊等知名人士都曾在此居住，圈层属性显著，一直是内地及本地富豪青睐的物业。张家辉 2017 年 5 月购入该单位，当时成交价 1.31 亿港元，购房初衷是方便女儿张童就读附近名校，一家人自住 3 年，2020 年才搬离。
2020 年搬离后，张家辉随即委托中介挂牌出售，最初叫价高达 2 亿港元。彼时疫情暴发，香港跨境流动受阻，内地买家赴港购房需求骤降，豪宅市场迅速降温，高报价的房源基本有价无市。此后 3 年，房源看房者寥寥无几，成交毫无进展，2023 年 5 月，张家辉无奈选择封盘暂停出售，等待市场回暖。
2024 年香港楼市出现小幅回暖迹象，张家辉于当年 11 月重新挂牌，首次大幅降价至 1.67 亿港元，降幅达 3300 万港元。但市场购买力依旧疲软，该报价仍未吸引到有效买家。随后半年内，报价持续下调，从 1.67 亿港元降至 1.35 亿港元，累计降价幅度已超 6500 万港元。同期小区内同户型低层单位成交价仅 1.23 亿港元，张家辉的房源报价仍高于市场价，成交依旧受阻。
2026 年，香港豪宅市场 “撤辣” 后活跃度提升，张家辉抓住时机再次微调价格，最终以 1.32 亿港元连车位成交。从 2020 年首次挂牌的 2 亿港元，到最终 1.32 亿港元成交，6 年间累计降价 6800 万港元，降幅高达 34%，前后共 4 次调整报价，过程十分艰难。
从账面数据看，1.32 亿港元的成交价较 1.31 亿港元的买入价，仅多出 100 万港元，看似微赚。但房产交易的隐形成本高昂，仔细核算后实则亏损严重。买入时，张家辉以首次置业身份购房，虽免缴 15% 的高额买家印花税，但仍支付 4.25% 的首置印花税，约 556.75 万港元。此次出售时，代理佣金合计约 263 万港元，两项固定成本相加已达 819.75 万港元。扣除账面盈利 100 万港元后，实际净亏损 719.75 万港元，与市场测算的 719 万港元亏损额基本一致。
除了直接税费与佣金，这套豪宅 6 年空置带来的隐性损失同样可观。自 2020 年搬离至 2026 年成交，房屋始终处于空置状态，未对外出租。按照中半山同级别豪宅月租 8 万港元的市场价计算，6 年累计租金损失达 576 万港元，这笔未计入交易亏损的费用，进一步放大了此次房产交易的实际损失。
作为香港影坛知名的影帝，张家辉过往的物业投资战绩一直较为平稳，此次豪宅交易的亏损，更多是受市场大环境影响。疫情后，内地富豪赴港购房的热潮消退，本地买家购买力有限，高端豪宅流动性大幅降低。同时，嘉慧园楼龄偏老，缺乏新风系统、智能安防等现代豪宅配套，竞争力不及新建楼盘，也是其长期难成交的重要原因。
历时 6 年、多次降价后终于成交，即便亏损 719 万港元，对张家辉而言也算是顺利套现。当前香港豪宅市场虽有回暖，但整体仍处于调整期，不少名人业主都在择机抛售手中高端物业，未来这类大额亏损成交的案例，或许还会陆续出现。
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